iO Índice Nacional de Custo da Construção ou INCC está presente em 99% dos contratos de compromisso de venda e compra de imóvel na planta e reflete a evolução dos custos da construção civil, tais como: mão de obra, equipamentos, materiais e serviços.
O INCC representa 10% do IGP (índice geral de preços) e sua constatação é realizada em sete capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília.
Foi criado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) em 1944 (quando então o nome era ICC) e é divulgado pelo IBRE – Instituto Brasileiro de Economia, desde 1985, entre os dias 23 e 27 de cada mês.
Esse índice existe nos contratos de compromisso de venda e compra para reajustar o preço do imóvel durante a obra, sendo que sua incidência tem início desde a data de assinatura do contrato perante o comprador e só termina na data da expedição do auto de conclusão de obra ou “habite-se” perante a Prefeitura.
Após o “habite-se”, o índice de reajuste das parcelas normalmente passa a ser o IGP-M + juros de mora de 1% ao mês até o pagamento do saldo devedor, seja com recursos próprios ou mediante financiamento bancário pelo comprador.
Caso o comprador quite o saldo devedor antes da expedição do “habite-se”, as parcelas do contrato serão corrigidas até o mês do efetivo pagamento perante o vendedor.
É de suma importância destacar que em contratos de compromisso de venda e compra de imóvel na planta, onde exista a modalidade de financiamento bancário denominado “crédito associativo” (ver artigo específico sobre o tema neste site), todas as incorporadoras fazem questão de cobrar uma diferença de saldo devedor de cada comprador após a expedição do “habite-se”.
A incidência do INCC em contratos de compromisso de venda e compra não é ilegal (vide artigo 2º, da Lei Federal nº 10.192/2001), entretanto, o índice de correção monetária é compreendido por milhares de pessoas como verdadeiro vilão quando se trata de imóvel na planta.
A resposta para essa sensação de injustiça experimentada pelo comprador tem origem no momento da compra e venda realizada necessariamente dentro dos estandes de vendas por todo o país.
O problema ocorre no momento da compra, quando o corretor, contratado pela incorporadora, não informa ou o faz de forma deficiente para o comprador. Não raros casos, o comprador afirma que o corretor que o atendeu disse que o INCC é muito baixo, refletindo aumento insignificante sobre as parcelas mensais durante a obra e sobre o reajuste da parcela final, atinente ao financiamento bancário do saldo devedor.
Nesse contexto, o pagamento de imóvel na planta parece algo simples e que cabe no bolso do comprador. Contudo, evidentemente, essa afirmação não reflete a realidade do mercado.
Por outro lado, a maioria das pessoas que adquire imóvel na planta, especialmente o primeiro imóvel, não está habituada a esse tipo de contratação e dificilmente percebe a sistemática da correção monetária para as parcelas vincendas, aliado ao fato de que o comprador raramente sai do estande de vendas com a sua via do contrato, o que dificulta enormemente a compreensão sobre os detalhes financeiros da futura dívida.
Perceba-se que, por exemplo, no ano de 2009, o acumulado de doze meses do INCC foi de apenas 3,24%. Porém, em 2010 a situação mudou completamente e o acumulado de doze meses passou para 7,77%. Em 2011 foi de 7,48%; em 2012 foi de 7,11% e em 2013 o acumulado foi de 8,08% ao ano.
Se em 2009 o INCC não era quase percebido pelo comprador de imóvel na planta, de 2010 até hoje passou a representar uma tremenda dor de cabeça.
Por exemplo, considerando que a construção de um empreendimento para fins residenciais normalmente demora de três a quatro anos para ficar pronta, imaginando um saldo devedor (parcela de financiamento) no valor de R$ 400.000,00, sendo o Contrato assinado em janeiro de 2010 para entrega em dezembro de 2013, tem-se um aumento acumulado ao longo de quatro anos de aproximadamente 30,44%.
Nesse cenário hipotético, o comprador que no começo da aquisição pagaria R$ 400.000,00 de saldo devedor, ao final da relação contratual pagará mais de R$ 521.760,00, sendo R$ 121.760,00 só de correção monetária via INCC. Lembrando que a correção monetária incide sobre TODAS as parcelas vincendas, desde a assinatura do contrato e não apenas sobre a parcela final, referente ao financiamento bancário do saldo devedor.
Às vezes, passados muitos meses da data da compra, a dívida do comprador para com a incorporadora é tão elevada que passa a se tornar impagável. Nesse cenário, o comprador tem o direito legalmente assegurado em ingressar com uma ação de rescisão de contrato e obter a restituição de grande parte dos valores pagos à vista, com correção monetária e juros legais.
O comprador também entende o INCC como vilão quando a incorporadora atrasa a obra após o prazo de tolerância e, mesmo assim, continua a aplicar a correção monetária mês a mês sobre o saldo devedor, elevando-o de forma desproporcional e incoerente, haja vista que o atraso é exclusivo do vendedor.
Infelizmente, toda incorporadora que atrasa uma obra após o término do prazo de tolerância contratualmente previsto, continua a incidir a correção monetária através do INCC. Nessa situação, o comprador passa a ter o direito de contestar essa continuidade mediante o ingresso de ação no Poder Judiciário, considerando o enorme desequilíbrio na relação contratual, na qual ele, fatalmente, será obrigado a pagar mais por um erro que não cometeu.
No Poder Judiciário, as decisões emitidas por Juízes e Desembargadores não são uma unanimidade. Ao contrário, são das mais variadas.
Há entendimento de juízes no sentido de que, mesmo a incorporadora tendo atrasado a obra após o término do prazo de tolerância, poderá continuar a corrigir o saldo devedor, uma vez que essa continuidade não reflete em penalidade para o comprador, mas apenas uma reposição do poder aquisitivo da moeda ante a inflação.
Esse argumento é o raciocínio padrão em se tratando de economia e faz sentido, mas não em uma relação nitidamente de consumo, na qual o comprador, parte mais frágil na relação contratual, é obrigado a pagar valor maior no final por conta de erros da vendedora no cronograma de obras e/ou na parte de documentação do empreendimento!
Há também entendimento de juízes considerando essa continuidade de correção monetária após o término do prazo de tolerância como injusta, situação em que o Judiciário determina a substituição do INCC por outro índice, como o IGP.
O Poder Judiciário também mostra entendimento no sentido de que a continuidade da incidência de correção monetária após o término do prazo de tolerância é gritantemente ilegal, motivo pelo qual determina o congelamento ou suspensão do INCC sobre as parcelas finais do contrato até a efetiva entrega do empreendimento pela incorporadora.
Se, para aquele que compra, o INCC pode significar um grande pesadelo, para quem vende (incorporadoras), tudo é muito tranquilo, uma vez que o Contrato de Compromisso de Venda e Compra estipula a continuidade da correção monetária sobre as parcelas a vencer, mesmo em caso de atraso na entrega após o término do prazo de tolerância.
Em situações como essa, recomenda-se ao comprador consultar um advogado especialista em direito imobiliário, a fim de receber a melhor assessoria sobre o assunto para tentar coibir práticas calcadas em desequilíbrio contratual por parte das incorporadoras.